Se, da un lato, la giurisprudenza civile sta approdando ad un orientamento ormai consolidato secondo cui, nell’ambito delle controversie relative a lavori condominiali eseguiti sulla base della normativa sul superbonus o alti bonus minori, in caso di opere non eseguite ovvero realizzate in modo difforme rispetto a quanto previsto dal contratto di appalto, sussiste una responsabilità concorrente dell’impresa appaltatrice, dell’amministratore di condominio, dei tecnici asseveratori e eventualmente, in manleva dei soggetti coinvolti, delle assicurazioni professionali di questi, proprio per tutelare i condòmini [1], dall’altro lato, sul piano tributario, continua a risultare censurabile il modus operandi dell’Agenzia delle Entrate nella parte in cui procede al recupero delle sanzioni sull’intero ammontare del credito fiscale, anche con riferimento alla quota di detto credito non ancora utilizzata in compensazione.

Con riferimento all’operato dell’Amministrazione finanziaria, occorre preliminarmente distinguere tra credito non spettante, disciplinato dall’art. 13, comma 4, del D.Lgs. n. 471/1997, e credito inesistente, previsto dal successivo comma 5 della medesima disposizione.

La prima fattispecie ricorre nell’ipotesi di “utilizzo di un’eccedenza o di un credito d’imposta esistenti in misura superiore a quella spettante o in violazione delle modalità di utilizzo previste dalle leggi vigenti”; in tal caso è prevista una sanzione pari al 30% del credito utilizzato[2].

La seconda ipotesi, ben più grave, si configura invece “nel caso di utilizzo in compensazione di crediti inesistenti” ed è punita con una sanzione dal 100% al 200% del credito stesso[3].

L’art. 13, comma 5, del D.Lgs. n. 471/1997 è, sul punto, inequivoco nel prevedere la sanzione “nel caso di utilizzo in compensazione di crediti inesistenti”. Ne consegue che, in assenza di un concreto utilizzo in compensazione, la violazione non si è ancora consumata e, di conseguenza, il comportamento del contribuente non può essere sanzionato.

Senonché, come emerge dall’analisi delle recenti vicende riportate dalla stampa locale[4], l’Agenzia delle Entrate ha proceduto al recupero, nei confronti dei condòmini, del credito ritenuto inesistente e dei relativi interessi, in quanto originato da uno sconto in fattura applicato in relazione a interventi risultati non agevolabili ai sensi della normativa vigente, contestualmente irrogando la sanzione del 100% prevista dall’art. 13, comma 5, del D.Lgs. n. 471/1997, calcolata sull’ammontare complessivo del credito fiscale. L’impostazione che prevede l’irrogazione di una sanzione comminata sull’intero ammontare del credito d’imposta, ancorché vi sia una parte di questo non utilizzata, è fortemente criticabile.

Ciò avviene, infatti, anche con riferimento a quella parte di credito che, in quanto corrispondente a rate annuali il cui utilizzo potrà avvenire soltanto a decorrere dal 2026 o dagli anni successivi, risulta, alla data della contestazione,  certamente e incontrovertibilmente non utilizzata in compensazione da parte del fornitore o degli eventuali cessionari,.

Analoghe criticità possono comunque emergere anche con riguardo alle rate già teoricamente utilizzabili, poiché anche rispetto a queste ultime potrebbe non essersi verificato alcun concreto utilizzo in compensazione, ad esempio perché i relativi crediti risultano sottoposti a sequestro penale oppure perché le banche cessionarie non hanno ancora ottenuto il nulla osta all’utilizzo da parte dei soggetti incaricati delle verifiche di conformità. Anche in tali ipotesi, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate continua a irrogare le sanzioni come se il credito fosse stato integralmente utilizzato.

Tale impostazione confligge con il dato letterale della norma sanzionatoria. Al momento in cui viene irrogata la sanzione — secondo la ricostruzione operata dall’Agenzia delle Entrate negli accertamenti notificati ai condòmini — la fattispecie potrebbe infatti non essersi ancora perfezionata con riferimento a una parte significativa del credito fiscale maturato, se non addirittura all’intero credito. Ne deriva che la sanzione viene irrogata a prescindere da qualsiasi danno erariale, atteso che, in caso di mancato utilizzo in compensazione, il credito – ancorché non spettante o inesistente – non ha concorso ad abbattere il debito tributario (o previdenziale) del contribuente e non ha comportato alcuna omissione di versamento [5].

Alla luce delle numerose criticità emerse nel corso dell’applicazione della disciplina del Superbonus — materia estremamente complessa e caratterizzata da profili interpretativi spesso non immediatamente comprensibili — appare auspicabile un intervento del legislatore volto a chiarire in maniera definitiva i criteri di imputazione delle responsabilità e, soprattutto, a rimodulare il sistema sanzionatorio secondo principi di effettività, proporzionalità e ragionevolezza, evitando che vengano irrogate sanzioni su crediti mai concretamente utilizzati.

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[1] Sul versante civilistico, si segnalano:

a) Tribunale di Bologna, sentenza 4 febbraio 2026, n. 1118;

b) Tribunale di Lecce, sentenza 27 gennaio 2026, n. 337.

Entrambe le pronunce sono state rese nell’ambito di controversie promosse dai condòmini nei confronti delle imprese appaltatrici e degli amministratori di condominio, aventi ad oggetto la difformità delle opere eseguite rispetto a quelle previste nei contratti di appalto e il risarcimento del danno derivante dalla perdita dei benefici fiscali. I giudici hanno riconosciuto, accanto all’inadempimento dell’impresa appaltatrice, anche la responsabilità solidale della ditta appaltatrice e dell’amministratore di condominio, e in manleva di questo della sua assicurazione professionale, per i danni subiti dai condòmini in conseguenza del possibile recupero del credito da parte dell’Agenzia delle Entrate.

[2] Cfr. Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Campania, sent. n. 1805/2023; Agenzia delle Entrate, circolare n. 6/E del 1° aprile 2019.

[3]Cfr. Agenzia delle Entrate, circolare n. 31/E del 23 dicembre 2020; circolare n. 6/E del 1° aprile 2019.

[4] Cfr. articoli de “La tribuna di Treviso”.

[5] Si ricorda che l’indebita compensazione viene sanzionata e punita proprio perché si adempie al versamento di un’imposta (o di un contributo previdenziale) mediante compensazione con un credito non regolarmente formato. La contestazione del credito rende quindi omesso il versamento dell’imposta o del contributo assolto mediante compensazione.